上海核心区旧改加速：4000户居民圆梦与投资风险并存

2026年初上海静安、徐汇两大核心区同步推进城市更新，静安区柳营路4000户居民告别老旧小区，徐汇区零陵路项目实现100%签约。旧改带动周边房价飙升，部分房源单价突破10万/㎡，引发"搏拆迁"投资热潮。专家提醒需警惕局部征收风险，指出城市更新的本质是提升居民生活质量而非投机工具。

【城市更新双城记：静安徐汇演绎两种改造模式】

黄浦江两岸同时传来旧改捷报。静安区启动柳营路片区近4000户居民搬迁，这片建于上世纪六七十年代的"小梁薄板"小区将彻底退出历史舞台。与此同时，徐汇区零陵路651-663号仅用5天完成签约，居民已开始外搬过渡。两个项目分别代表上海城市更新的两种典型路径：整体重建与原址升级。

【拆迁效应下的房价异动与投资隐忧】

旧改消息刺激周边楼市异常活跃。柳营路309弄二手房单价从5万飙升至8万，部分房源挂牌价突破10万大关。数据显示，该区域2025年下半年成交量占全年近八成，明显存在投机性购房。需要警惕的是，像普陀区石岚三村案例所示，市政工程征收往往只涉及特定楼栋，盲目跟风可能面临"拆迁落空"风险。

【房票新政试点或重构安置格局】

普陀区试行的房票政策引发广泛关注。该政策允许被征收居民凭票购买商品房，并享受每平方米1000元补贴。这种创新安置方式既保障居民权益，又促进商品房去库存。虽然静安暂未跟进，但政策示范效应已形成，未来可能成为中心城区旧改的标准配置之一。

城市更新本质是民生工程而非投机游戏。无论是静安的大规模旧改，还是徐汇的精细化改造，最终目标都是改善居民生活环境。对于普通购房者而言，居住属性仍是房产价值的核心；对投资者来说，更应关注城市发展规划的确定性而非拆迁传言。上海正通过多元化的更新模式，实践"人民城市"的发展理念。

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